こんにちは、ウィングです🦉
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この記事では、賃貸物件の仲介手数料の相場や仕組み、仲介手数料・その他諸経費を安くする方法を解説します。
この記事では、以下のような疑問にもこたえていきます。
- 仲介手数料無料はなぜ可能なのか。
- 仲介手数料の相場と、安くする方法は？
- 仲介手数料以外の費用で安くできるものは？
- 賃貸物件の仲介手数料とは
- 仲介手数料安くする方法
- 仲介手数料以外の費用を抑える方法
- まとめ
この記事を書いている私は、
- 社会人貯金ゼロから、29歳で結婚するまで毎年海外旅行、ゴルフ、テニスと趣味にもある程度お金を使いながらも、30代前半にアッパーマス層到達。
- 賃貸はもちろん、分譲マンション購入経験あり。アパート1棟運営中（宅建士資格所有）。
賃貸物件の仲介手数料とは
まずは賃貸物件の関係者を役割別にまとめた関係図ご覧ください。
管理会社：大家から委託された物件を管理する会社
仲介会社：大家や管理会社にかわって、入居者募集、契約締結などを行う
管理会社と仲介会社を兼ねている会社も存在します。
部屋探しの一般的な流れとしては、
- 入居者が仲介会社に部屋探しの依頼行う
- 住みたい部屋が決まった場合、仲介会社から管理会社へ連絡
- 管理会社から大家へ連絡
次の図は資金の流れです。
仲介手数料とは、入居者が仲介会社に対して、仲介会社のサービスの対価として支払うものになります。
仲介会社が担う仕事としては物件の探索、大家や管理会社とのやり取り（契約条件等）、重要事項説明、契約締結の準備や実施などがあります。
仲介手数料の相場は？
こちらから何も言わなければ、仲介会社からは仲介手数料として賃料の1か月分が請求されます。
ただし、宅建業法上では、
「建物がアパートやマンションなど居住用の場合は、賃貸オーナー、入居者の一方から受け取れる仲介手数料は家賃の0.5カ月分が限度」
と定められています。
ということは仲介会社は違法に手数料とっているの？
この宅建業法には続きがあり、
「入居者の承諾を得ていれば0.5カ月を超える金額を受け取っても良い」
とただし書きがあります。
不動産業界の長年の慣習で1か月とるのが当たり前になっており、我々入居者は勝手に1か月分支払うことを承諾していることになっているんです。
広告料とは
仲介手数料を安くすると仲介会社の儲けが少なくなってしまい、申し訳ないと思う方もいると思います。
仲介会社は大家から別途、「広告料」をもらっているから大丈夫なんです。
広告料(通称”AD”)：契約を成約した際、大家から仲介会社へ払う報酬
ADの相場は、1-3か月です。
私が運営しているアパートは田舎にあるので、入居需要も小さいことから、AD2か月分で設定しています。
AD2か月でも決まらない時は全然決まりません。。
このADが仲介会社の儲けになっていることから、仲介手数料無料が可能なんです。
仲介手数料安くする方法とは
仲介手数料無料にする方法は以下の通りです。
- 仲介手数料を安くしている仲介会社を選ぶ
- 相見積もりをとる
- キャッシュバックサイトを利用する
- さがしてモチコムを利用する
仲介手数料を安くしている仲介会社を選ぶ
例えば仲介手数料半額と謡っているエイブルなどが該当します。
仲介会社と交渉する必要がないので、気持ち的に楽ですよね。
ただし、仲介手数料が半額になる物件とそうでない物件がありますので、ご注意下さい。
大家からADを多くもらえる物件ほど、仲介手数料の減額交渉しやすい、ということです。
相見積もりをとる
この方法も王道ですね。
どの仲介会社も仲介手数料を多少値引いたとしても、ADが入りますので、競争が発生し、我々入居者にとっては交渉しやすくなります。
でもどうやって相見積もりをとればいいのだろう。
基本的には仲介会社の店舗を訪問するしかないね
相見積もりを取る際のデメリットとしては、
- 仲介会社の店舗訪問しなければならず、時間と手間がかかる
- 内見等で汗をかいてくれた担当者に対しては、断りずらくなる
人事異動等で素早く住居を決めないといけないとき等は複数店舗回っている時間はなかなかないですよね。
また色々話を聞いてくれたり、内見まで行い、時間を割いてくれた担当者に仲介手数料の交渉はしずらいことも事実です。
キャッシュバックサイトを利用する
次のようなサイトで物件をみつけて、問い合わせ先の仲介会社で契約した場合、家賃1か月分や数千円～数万円のキャッシュバックを受けられる場合があるんです。
- キャッシュバック賃貸
- 賃貸EX
- スマイティ
- DOOR賃貸
キャッシュバックの恩恵の一方で注意点も多いので、以下記事で解説しています。
さがしてモチコムを利用する
キャッシュバックサイトを利用する方法ですが、具体的にはサービスによって、以下のようなデメリットあります。
- キャッシュバックサイトに掲載されている物件数が少ない
- キャッシュバック受けるためには2,500文字程度の口コミ書かないといけない
- キャッシュバック金額は1万円程度が多い
- 楽天銀行の口座が必要
サービスによっては手間がかかるものもあるので、利用のハードルが高い人もいるかと思います。
そこで別のサービス、「さがしてモチコム」のご紹介です。
詳細は以下記事ご参照下さい。
【仲介手数料無料？】さがしてモチコム 賃貸EX断念した人向け
ざっくり言うと、
- 仲介手数料が無料 or 2万円
になります。
手順は以下の通りです。
- SUUMO、HOME’S等の大手不動産サイトで物件を探す
- 気に入った物件があれば、LINE or メールでURLを送る
- 内見（webでも可能）
- 契約する（webでも可能）
仲介手数料の値引き交渉もいらず、手順もすごく簡単ですよね
仲介手数料以外の費用を抑える方法
家賃、共益費、仲介手数料以外にかかる費用例です。
火災保険はマストですが、それ以外はただ断るだけで無駄な費用を払う必要はありません。
- 火災保険料
- 消化用具費等
- 抗菌施工費等
- 安心入居サポート
火災保険料
たまに悪質な不動産業者の場合、保険を指定しようとしてきますが、保険は入居者が選べますので、丁重に断りましょう。
私も過去入居の際にすすめられた火災保険は年間1万5千円程度と明らかに高額ですよね。
ネットで検索すると、例えばこちらのサイトで最低価格4,000円から保険に入れることがわかります。
30歳前後で大人2人の条件で絞り込むと自動的に家財の簡易評価額が出てきます。
今回の場合は、700万円です。700万円をカバーするための年間保険料は10,000円。
15,000円よりは安くなりましたが、ここで注意すべきは本当に家財の価値が700万円もあるのか、ということです。
家財一式が全部燃えてしまって、再調達する夫婦二人の家財一式が700万円というのは高すぎると思います。
宝石、指輪等の高級品を大量に保有している場合を除き、全ての家具、家電、衣服、日用品等足し上げてもせいぜい200万円ぐらいなのではないでしょうか。
200万円だとすると年間保険料は5,000円まで下がります。
火災保険も自分で探して加入することにより、大分費用下げることができます
消化用具費、抗菌施工費、安心入居サポート等
私が過去経験したケースでは、当初見積もりで、消火用具、抗菌施工費の二つで3万円ほど含まれていました。
消火用具は、炎に対して投げる消化剤だけで、この値段はぼったくりも甚だしいですよね。
そもそも前の人の退去が終わってクリーニングもしているからそれで十分きれいなのに、さらに抗菌施工なんていらないですよね。
こんなのいりませんって言ったら、二つともサービスでつけてくれました。
安心入居サポートなら、24時間駆け付けとかのサービスありますが、今まで一度も「今すぐに駆け付けてくれないと困る」という事態に遭遇したことがないので、これも却下。
不要サービスは断るだけですね。
この記事が皆さんのお役にたてば幸いです。
